Todos os fatores positivos das construtoras se tornaram negativos
Os ciclos de construção de casas são longos e o de hoje está firmemente voltado para baixo. Aqui está o porquê…
Os ciclos de construção de casas são criados por múltiplos fatores econômicos e financeiros. É importante ressaltar que, quando as tendências positivas dos fatores se conectam, elas produzem um fator importante e poderoso: o desejo do comprador de casa. Uma vez acionado, as vendas de novas casas aumentam. À medida que o desejo se espalha, a demanda cresce e os preços das novas residências sobem. Esses desenvolvimentos servem para provar que a compra de uma nova casa é o caminho a percorrer. Então, o desejo vai além – e assim por diante.
Aumento das taxas de hipoteca? Sem problemas. Os ganhos potenciais superam em muito os aumentos de pagamento mensal. Além disso, os juros da hipoteca são dedutíveis nos impostos. Além disso, bancos, corretoras e construtoras oferecem outras opções de hipotecas que começam com pagamentos mais baixos. Além disso, os compradores de imóveis sabem que sempre podem refinanciar e obter alguns ganhos.
Esses preços em alta também aumentam o entusiasmo dos credores. Os requisitos de classificação de crédito facilitam, assim como os adiantamentos – afinal, a garantia é sólida, desejável e está valorizando. Wall Street ajuda reunindo todas essas novas hipotecas em novos títulos securitizados de rendimento atraente e vendendo-os a investidores entusiasmados.
No entanto, nenhuma tendência de alta na construção residencial dura para sempre. Quando um boom finalmente se torna blá, todos esses fatores e entusiastas conectados começam a murchar. O pensamento realista retorna e toda a ação diminui, com as vendas de novas casas caindo, mesmo quando as construtoras continuam construindo. O aumento do estoque para venda produz cortes e preços de venda especiais. Nesse ponto, uma nova perna para construção de casas torna-se evidente.
A história mostra os ciclos de construção de casas em ação
Os ciclos são claros observando duas tendências de construtoras no gráfico abaixo: O número de novas residências unifamiliares vendidas e o número de residências à venda (pense em estoque). Observe especialmente o que acontece no final de uma tendência de alta – as vendas desaceleram e diminuem, enquanto a construção de moradias continua, aumentando o número de casas não vendidas. Por fim, as construtoras jogam a toalha, baixam os preços e cortam a produção. Então, a tendência de baixa continua, até o próximo ponto em que os fatores se alinham positivamente novamente.
Reversão da tendência de alta – quando as vendas trimestrais (verde) caem abaixo das casas à venda (laranja)
O mercado de construção residencial de hoje tem fatores incomuns que podem piorar a tendência de baixa
Naturalmente, os primeiros passos do Fed de aumento das taxas de juros afetaram significativamente as taxas de hipoteca. Este ano, quando o Fed elevou a taxa dos Fundos Federais (limite superior) de 0,25% para 4%, a taxa de hipoteca de 30 anos mais que dobrou de cerca de 3,1% para 6,6%. A taxa acentuadamente mais alta atingiu o entusiasmo não apenas de potenciais compradores de imóveis, mas também de financiadores de hipotecas e investidores.
Como exemplo, o Vanguard Mortgage-Backed Securities Index Fund caiu mais de 12% este ano (receita de distribuição incluída)
Mas isso não era tudo. O Federal Reserve e os bancos comerciais dos EUA pararam de comprar títulos lastreados em hipotecas. Como mostra o gráfico abaixo, eles costumavam ter um relacionamento compreensível. Quando o Fed estava comprando (e empurrando os preços para cima, os rendimentos para baixo), os bancos comerciais estavam ausentes. Então, quando o Fed desistiu ou fez algumas vendas, os bancos compraram. Mas então o Covid atacou…
2009-2022 – Compras líquidas de títulos hipotecários trimestrais: Federal Reserve (verde) e bancos comerciais … [+]
Claramente, o Fed e os bancos comerciais tiveram um enorme efeito conjunto de 2020 até o primeiro trimestre de 2022. Então, eles se afastaram simultaneamente. Esse súbito vazio nas compras, além das taxas crescentes do Federal Reserve, elevou as taxas de hipoteca mais alto e mais rápido do que Wall Street esperava. A situação é bem explicada em Artigo do The Wall Street Journal (16 de novembro), “Bancos restringem compras de títulos hipotecários“… (O sublinhado é meu)
“O Bank of America Corp. engoliu centenas de bilhões de dólares em títulos hipotecários durante o auge da pandemia. Mas com as taxas subindo, sua onda de compras acabou.
“Os bancos recuaram na compra de títulos hipotecários. O mesmo aconteceu com o Federal Reserve, o maior investidor nesse mercado. Compradores estrangeiros e administradores de dinheiro também estão reduzindo as compras, dizem analistas.
“A falta de compradores ajudou a empurrar as taxas de hipoteca para seu nível mais alto em 20 anos. A taxa de hipoteca fixa média de 30 anos superou 7% recentemente, esfriando ainda mais um mercado imobiliário que estava em alta há apenas alguns meses.”
Conclusão – Não lute contra uma tendência de baixa na construção de casas
A partir de Jornal de Wall Street (17 de novembro) surge uma boa notícia: “Ações de construtoras residenciais estão em grande recuperação.” (O sublinhado é meu)
“As ações de construtoras, produtos de construção e empresas de eletrodomésticos estão se recuperando, superando o mercado de ações em geral, depois que as taxas de hipoteca diminuíram de seus recordes recentes.
“O fundo negociado em bolsa SPDR S&P Homebuilders subiu 9,3% na semana passada, registrando recentemente sua corrida mais forte desde abril de 2020.”
“Por trás dos saltos estão sinais de que algumas das pressões no mercado imobiliário estão começando a diminuir.“
Algumas pressões diminuindo é uma justificativa inadequada para reverter uma tendência de baixa na construção de casas. Na verdade, o artigo algum acaba por ser só a taxa de hipoteca mini-queda do pico fugaz de 7% para 6,6% de hoje. Além disso, o restante do artigo é dedicado a tudo o que está errado com a construção de residências, incluindo comentários negativos de construtoras.
Depois, há os planos não mencionados do Fed – para manter as taxas de juros altas. Além disso, a próxima onda de aumentos colocará a economia e o sistema financeiro em um período de aperto “ativo” do Fed. Veja meu artigo anterior (19 de novembro) para uma explicação completa:
