A festa na baixa das taxas de juros sempre termina em lágrimas.
Os empréstimos imobiliários comerciais pendentes cresceram pouco mais de 100% em uma década. Os mutuários de CRE aproveitaram as taxas de juros incrivelmente baixas, uma economia se recuperando da crise financeira global e bancos que, em muitos casos, foram menos diligentes na concessão de empréstimos. Atualmente, o quantia de empréstimos imobiliários comerciais, como uma porcentagem do total de empréstimos dos bancos, aumentou ligeiramente mais do que no último trimestre de 2007. Isso me preocupa.
Desde abril de 2013, os empréstimos imobiliários comerciais nos bancos aumentaram ligeiramente mais de 100%.
A festa no bufê das baixas taxas de juros acaba terminando em lágrimas. Estamos agora em um ambiente global de taxas de juros muito mais altas. Isso significa que, mesmo que o Federal Reserve Bank e outros bancos centrais importantes em todo o mundo parem seus aumentos de taxas, as taxas não cairão repentinamente. Os mutuários CRE enfrentarão custos de empréstimos mais altos quando precisarem refinanciar no futuro previsível.
A participação da CRE nos empréstimos bancários é maior do que no final de 2007.
Infelizmente, os bancos menores do que os Bancos Globalmente Importantes Sistemicamente (G-SIBs) são mais vulneráveis na contínua deterioração do ambiente imobiliário comercial. Bancos com US$ 100 bilhões em ativos são menos diversificados por geografia e por linhas de negócios; portanto, eles dependem mais de suas margens líquidas de juros. À medida que a taxa de inadimplência dos empréstimos imobiliários comerciais aumenta, isso pressionará a liquidez e os lucros dos bancos.
Maiores exposições de CRE e crescimento elevado de empréstimos têm sido historicamente correlacionados a pequenos bancos … [+]
Em um relatório divulgado em 24 de maioº por Fitch Ratings, os dados mostram que, para bancos com US$ 100 bilhões ou menos em ativos, os empréstimos imobiliários comerciais representam uma porcentagem muito maior do capital total do que para bancos com mais de US$ 100 bilhões em ativos. Johannes Moller, diretor da Fitch Ratings, explica que “bancos regionais e pequenos dos EUA com concentrações imobiliárias comerciais significativas podem sofrer pressão de classificação negativa se as carteiras se deteriorarem, particularmente aquelas com mais exposição a mercados de escritórios limitados por uma ocupação mais fraca”. De acordo com a Fitch Ratings, “a maior exposição concentrada de CRE é mantida em balanços de bancos menores que não são avaliados pela Fitch, limitando nossa visibilidade na qualidade de crédito em nível de credor para os ~4.700 bancos mais amplos nos EUA”
Os empréstimos CRE representam uma porcentagem muito maior do total de ativos para bancos com menos de US$ 250 bilhões em ativos do que para … [+]
Os empréstimos imobiliários comerciais são heterogêneos. Os bancos são os maiores credores em empréstimos para o mercado de escritórios. De acordo com dados da Fitch Ratings, os bancos detêm cerca de US$ 720 bilhões em empréstimos comerciais pendentes. Os escritórios foram afetados negativamente pelo Covid-19. As taxas de ocupação dos escritórios estão longe de ser 100% devido a um bom número de profissionais que podem trabalhar remotamente pelo menos parte do tempo, senão toda a semana. Os analistas da Fitch Ratings explicam em seu relatório que “assumindo uma taxa de perda hipotética de 20% para esses empréstimos (cerca do dobro da taxa média de perda de nove trimestres de 9,8% para CRE de acordo com o DFAST severamente adverso de 2022), isso resulta em cerca de US$ 145 bilhões de perdas cumulativas, ou 8% dos US$ 1,76 trilhão de ações ordinárias tangíveis do setor, que os bancos devem ser capazes de absorver ao longo do tempo, à medida que trabalham em seus vencimentos e renovações”. A frase “ao longo do tempo” me incomoda. Quanto tempo? E quando os defaults começam a acontecer, isso pode levar à volatilidade do mercado.
Participações Imobiliárias Comerciais
Em uma publicação recentemente análise de cenário de refinanciamento de transações de securitizações lastreadas em hipotecas comerciais dos EUA classificadas pela Fitch, é evidente que o risco de refinanciamento de taxas de juros mais altas não é apenas um problema para propriedades de escritórios. O relatório aponta que “empréstimos garantidos por propriedades de varejo, hotéis e uso misto apresentaram maior risco de refinanciamento do que escritórios. De fato, a porcentagem de empréstimos para escritórios capazes de refinanciar excedeu a média em todos os tipos de propriedade para todos os três cenários”.
Empréstimos por subsetor imobiliário capazes de refinanciar nas condições atuais do mercado
Outro motivo importante para observar os empréstimos do CRE é que uma quantidade significativa de empréstimos subscritos em 2018 e alguns anos antes vencem este ano. As taxas de juros são muito mais altas agora do que eram naqueles anos. Cerca de 46% dos empréstimos CRE da MTB vencem este ano.
2023 é um ano chave para observar o vencimento dos próximos empréstimos CRE.
Estamos prestes a descobrir como eram bons os padrões de subscrição dos bancos naqueles anos. Dado que 2017-2018 foram anos de desregulamentação e um tom mais amigável ao banco do ex-vice-presidente de supervisão do Federal Reserve, Randal Quarles, tenho minhas dúvidas.
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