Chave dourada em forma de dólar e buraco de fechadura.
Fique comigo para pensar em dividendos de “próximo nível”. Temos uma oportunidade potencial agora mesmo para comprar cinco pagadores com rendimento de até 14,9% à medida que a economia entra em recessão.
Espere o que? Por que desejaríamos comprar ações enquanto a economia desacelera?
Bem, não queremos possuir qualquer nomes. Vamos passar pela IA altíssima, querido NVIDIA Corp (NVDA). Dê-nos REITs (fundos de investimento imobiliário) baratos porque é provável que aumentem à medida que as taxas caem.
Sim, é isso que acontece numa recessão. Os investidores inundam a renda fixa. As taxas de juros caem e os REITs – que tendem a movimentar taxas opostas – sobem.
Esses proprietários já estão se levantando do chão depois de dois anos difíceis em que as taxas subiram incansavelmente. Foi um Novembro inesquecível para o sector, com o benchmark do sector a subir 8,1%:
EU chamou este comício REIT alguns meses atrás e, bem, chegou antes do prazo e com força total. No entanto, essas ações não são caras de forma alguma, graças a um mercado baixista de dois anos. Na verdade eles pagam bastante mais a média do mercado de ações:
Comp. de rendimento VNQ
Mas tenha cuidado. O balde está cheio de proprietários que terão dificuldade em cobrar o aluguel em uma recessão. Queremos evitar os vendedores ambulantes de escritórios e proprietários de varejo.
Vamos escolher um pacote de cinco REITs que pagam fantásticos 10,3% hoje. Mesmo depois do excelente novembro, esses dividendos permanecem generosos:
Ações REIT 5
Outfront Media (OUT, rendimento de 9,6%) é uma das peças imobiliárias de nicho que você encontrará – ela se interessa por anúncios.
Mais especificamente, ela se interessa pelos locais onde os anunciantes desejam colocar seus anúncios. Ou seja, outdoors, estações e veículos de transporte público e “ativos móveis” – efetivamente, campanhas publicitárias móveis vinculadas, por exemplo, à visita de um cliente à loja ou à presença em uma área específica.
O Outfront, tal como outros REIT, tem sido prejudicado pelo aumento das taxas de juro, mas os seus problemas são um pouco mais elevados devido à fraqueza do trânsito. Especificamente, pós-COVID, o número de passageiros em sistemas de metrô como o MTA e o WMATA se recuperou um pouco, mas ainda não está em lugar algum dos números pré-COVID. A recuperação contínua, incluindo políticas de regresso ao escritório, deverá ajudar a OUT lenta mas seguramente.
Até então, permanece profundamente deprimido. Mesmo com uma recuperação recente nas ações, as ações da Outfront são negociadas a apenas 7 vezes as estimativas para fundos ajustados de operações (AFFO) e rendem perto de 10%. É um dividendo bastante seguro, de apenas 72% do AFFO.
Apesar da margem para crescimento dos pagamentos, é difícil dizer se essa distribuição crescerá em algum momento no futuro próximo. A administração da OUT suspendeu seu dividendo trimestral de 38 centavos por ação em meio à COVID, depois o trouxe de volta para apenas 10 centavos em 2021, antes de triplicá-lo para 30 centavos no início de 2022. O dividendo permaneceu estável desde então.
SL Green Realty (SLG, rendimento de 9,7%) é considerado “o maior proprietário de escritórios da cidade de Nova York”. Ela detém participação em 59 edifícios, totalizando 32,5 milhões de pés quadrados, incluindo 28,8 milhões de pés quadrados de edifícios em Manhattan. O negócio é predominantemente de propriedade de escritórios, representando 92% da receita operacional líquida (NOI), embora também tenha traços de exposição residencial e de varejo.
SLG não é apenas um rendimento alto, mas um rendimento mensal – uma prática que começou em 2020. O que não fez em 2020 foi cortar seus dividendos como muitos, muitos outros REITs de varejo.
Infelizmente, parece que SL Green chegou atrasado ao jogo. Reduziu o seu pagamento em cerca de 13% no final de 2022 – e embora isso tenha realmente proporcionado um vento favorável, à medida que a SLG cortou os dividendos para melhorar a liquidez e pagar mais dívidas, esse vento favorável foi breve.
O SLG recuperou-se um pouco em meio a movimentos mais agressivos das empresas americanas para arrastar seus funcionários de volta ao escritório. Mas, fundamentalmente, ainda está aquém – a empresa anunciou recentemente que provavelmente ficaria aquém da meta de ocupação de mais de 92% estabelecida para 2023 no ano passado.
Se há um lado positivo no SL Green agora, é a proposta de valor. As ações rendem quase 10% nos níveis atuais e são negociadas de forma enxuta, a menos de 6 vezes as estimativas de FFO do próximo ano.
Brandywine Realty Trust (BDN, rendimento de 14,9%)– que tem uma presença geográfica estranha que inclui Filadélfia, a área metropolitana de Washington, DC, e Austin, Texas – também negocia edifícios de escritórios, mas isso representa menos de um quarto de seu mix de propriedades. O setor residencial representa a maior parte, com 42%, seguido pelas ciências biológicas, com 27%; os 9% restantes estão espalhados por outros tipos de propriedades.
Brandywine recebe muito pouco amor do conjunto de analistas – no início deste ano, destaquei-o como um dos as ações mais odiadas de Wall Street, e os profissionais apenas se aqueceram ligeiramente com o nome desde então. As taxas de juros atingiram fortemente, claro, mas também a menor ocupação. Provavelmente também não melhorará muito em 2024, com as estimativas ficando abaixo das projeções para 2023.
O BDN esteve entre os piores REITs de 2023, perdendo cerca de um terço do seu valor. O que não ajudou foi um corte de dividendos um tanto inesperado. Embora a cobertura de pagamentos da Brandywine fosse claramente restrita, a administração estava convencida no início deste ano de que poderia continuar a financiar os seus dividendos nos níveis actuais – uma posição que abandonaram em Setembro, quando cortaram a distribuição em 21% para reforçar a liquidez.
Se houver alguma razão para gostar de Brandywine agora (além da esperança de taxas de juros estáveis ou mais baixas), é uma avaliação muito barata. O BDN não só ainda rende 15% mesmo após a redução dos pagamentos, mas também é negociado a menos de 4 vezes as estimativas de FFO do próximo ano.
Healthcare Realty Trust (HR, rendimento de 8,7%) possui e opera edifícios ambulatoriais médicos, normalmente localizados em torno de campi hospitalares. Possui mais de 700 propriedades, totalizando mais de 40 milhões de pés quadrados, a maioria das quais concentradas em 15 mercados em crescimento – muito maiores do que costumavam ser, em virtude da sua fusão recentemente fechada com a Healthcare Trust of America.
Você pode pensar que os consultórios médicos seriam um negócio saudável, mas o RH é um dos raros REITs que foi destruído pela COVID – e continua sangrando desde então.
As lutas do RH são inúmeras. Além das próprias dificuldades com o aumento das taxas de juros, a COVID deprimiu os procedimentos eletivos e não emergenciais, que são essenciais para os inquilinos da Healthcare Realty. Além disso, muito poucos (leia-se: 6%) dos arrendamentos de RH têm escadas rolantes baseadas na inflação, o que restringiu gravemente a capacidade do REIT de superar a disparada dos preços ao consumidor.
A Healthcare Realty prevê um aumento significativo na ocupação (de 85,1% atualmente para 87% no 2S24). Mas você provavelmente poderá encontrar melhores oportunidades de recuperação pelas quais esperar. Embora o RH forneça um rendimento delicioso de quase 9%, você não está obtendo um valor gritante aqui – as ações são negociadas a cerca de 11 vezes as estimativas da AFFO para o próximo ano.
Global Medical REIT (GMRE, rendimento de 8,6%) é proprietária de um consultório médico fora do campus e de instalações médicas para pacientes internados pós-agudos. Atualmente possui 185 edifícios representando 4,7 milhões de pés quadrados locáveis para 268 inquilinos.
Embora o GMRE tenha tido um desempenho muito melhor do que o RH desde o início de 2020 – o primeiro está aproximadamente no ponto de equilíbrio e em pé de igualdade com o sector, o último perdeu quase metade do seu valor – ele veio numa forma de montanha-russa. Atingiu o fundo do poço no final de 2022, quando um de seus inquilinos, Pipeline Health System, entrou no Capítulo 11 da proteção contra falência.
Desde então, recuperou ligeiramente, mas sinto-me mais encorajado por alguns dos movimentos que tomou desde então. Por um lado, garantiu grande parte do seu financiamento a taxas de juro de cerca de 4% durante anos no futuro. Também conseguiu alienar propriedades a taxas de capitalização surpreendentemente baixas, dado o atual ambiente de taxas.
As ações ainda têm um pouco de valor, cerca de 10 vezes o AFFO. Uma bandeira vermelha digna de nota aqui, porém, é a cobertura de dividendos. Seu dividendo de 21 centavos por ação é um pouco mais do que as projeções do AFFO para 2023. Essa pressão deve facilidade – espera-se que o GMRE aumente o AFFO em cada um dos próximos dois anos. Mas quaisquer obstáculos ao seu argumento de crescimento poderão colocar os seus dividendos na mira dos céticos.
Brett Owens é estrategista-chefe de investimentos da Perspectiva contrária. Para obter mais ideias de ótimas receitas, obtenha sua cópia gratuita de seu último relatório especial: Seu portfólio de aposentadoria antecipada: enormes dividendos – todos os meses – para sempre.
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