(Foto de Joe Raedle/Getty Images)
Os investidores são constantemente bombardeados com informações conflitantes sobre dívidas, em pequenas frases de efeito sem muito contexto adicional. Se você vasculhar a Internet em busca de dívidas de influenciadores, verá duas grandes escolas de pensamento:
1. A dívida é má. Você deve fazer tudo o que puder para eliminar a dívida e sair dos credores.
2. A dívida é a única forma de gerar riqueza. Obtenha o máximo de dinheiro possível de várias fontes de empréstimo para construir sua fortuna.
Há problemas com ambos os pontos de vista. Como a maioria das coisas na vida, a dívida não é binária. Alguns tipos de dívida certamente podem promover a criação de riqueza, enquanto alguns podem levar à destruição de riqueza. Essas coisas dependem de alguns fatores-chave. Este artigo enfoca a dívida diretamente relacionada à habitação.
Hipotecas
As taxas de juros das hipotecas aumentaram em todos os setores ao longo do ano passado. Depois de anos basicamente com dinheiro de graça e aumento consistente dos valores das casas, as pessoas de repente não podem pagar o pagamento mensal das hipotecas que antes poderiam pagar. Nos últimos 10 anos, o S&P/Case Schiller US National Home Price Index teve retornos historicamente excelentes, com os preços das casas aumentando em média 7,7% ao anofazendo com que muitos queiram correr para entrar no mercado imobiliário.
Aqui está a faca de dois gumes da dívida imobiliária: os empréstimos permitem que as pessoas ganhem alavancagem. Se você der uma entrada de $ 200.000 em uma casa de $ 1.000.000 e o valor dessa casa subir 20% para $ 1.200.000, você terá um ganho de $ 200.000 ou um retorno de 100% do seu investimento (se você vendeu naquele dia, sem considerar os juros do empréstimo você pagou ou comissões do corretor).
No entanto, a alavancagem funciona nos dois sentidos. Em 2008, muitas pessoas tinham hipotecas subaquáticas, o que significa que deviam mais do que o patrimônio que possuíam. Vamos usar o mesmo exemplo de $ 200.000 de entrada em uma casa de $ 1.000.000. Desta vez, o valor da casa caiu 25%, para $ 750.000. Seu patrimônio na casa seria então – $ 50.000. Se você vendesse sua casa, não apenas perderia $ 200.000, mas ainda deveria ao banco $ 50.000. Considere cuidadosamente as compras usando alavancagem, especialmente se você não conseguir resistir a mudanças imobiliárias ou quiser se mudar dentro de cinco anos.
Conheço muitas pessoas que aproveitaram o crescimento do mercado imobiliário recentemente e têm hipotecas com juros baixos. Às vezes, os investidores nesses casos estão com pressa para pagar suas hipotecas. Se você tiver patrimônio suficiente em sua casa (digamos, 40%), há um bom argumento a ser feito para manter essa dívida em seu balanço. Os indivíduos obtêm benefícios fiscais e podem investir fundos excedentes que podem ter usado para pagar o saldo total da hipoteca para obter retornos adicionais acima e além dos juros que estão pagando. Por exemplo, o S&P 500 teve uma média de mais de 10% em retornos por ano desde 1926. O mercado de ações pode ser volátil ano a ano, então eu recomendaria uma visão de longo prazo e uma tolerância de alto risco para uma estratégia como essa. Até mesmo os certificados de taxas de depósito podem gerar retornos mais altos do que as hipotecas de juros baixos existentes há mais de um ano.
Linhas de crédito de capital próprio
Outros investidores imobiliários falam sobre a compra de uma casa e a retirada do patrimônio na forma de uma linha de crédito de capital próprio. Se um investidor tiver um excedente de home equity, esta pode ser uma estratégia eficaz para obter liquidez, tendo em conta que a pessoa deve ter fluxo de caixa suficiente para saldar esta nova dívida. Algumas pessoas aconselham fazer um HELOC para 100% do patrimônio líquido obtido com a valorização da habitação para dar entrada em sua próxima hipoteca para continuar ganhando mais propriedades. Peço cautela nessa estratégia. Ao contrário do que alguns influenciadores podem indicar, não há garantia de valorização dos imóveis. A alavancagem excessiva é um risco muito maior do que os benefícios de diversificação que se obteria com essa estratégia.
Conclusão
Novamente, a dívida não é binária. Pode ser uma ferramenta útil para a criação de riqueza, mas cada vez que você assumir uma dívida, pense no impacto que isso terá sobre você e seu futuro financeiro.
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