A maioria dos arrendamentos exige que o inquilino mantenha um seguro de responsabilidade civil, que cobre o risco de alguém se machucar na propriedade e processá-lo. Como a pessoa lesada provavelmente processará tanto o inquilino quanto o proprietário do imóvel, os arrendamentos normalmente exigem que o seguro do inquilino nomeie o proprietário como um “segurado adicional”. Dessa forma, a seguradora terá a obrigação de proteger tanto o inquilino quanto o proprietário do imóvel quando o litígio for iniciado.
Tudo isso deve dar conforto ao proprietário do imóvel. Mas o conforto não é completo, como demonstrado mais uma vez em um caso recente de Nova York. Lá, alguém tropeçou e caiu na calçada. Eles processaram o inquilino e o proprietário do imóvel. O proprietário do imóvel foi nomeado como segurado adicional na apólice de seguro do inquilino e solicitou à seguradora do inquilino que tratasse do litígio.
A seguradora do inquilino negou cobertura ao proprietário do imóvel. A empresa afirmou que uma apólice de seguro de responsabilidade cobre um “segurado adicional” apenas se a responsabilidade decorrer da negligência do tomador do seguro, neste caso o inquilino. Se o inquilino fosse responsável pela manutenção da calçada e negligentemente não o fizesse, a seguradora teria coberto tanto o inquilino quanto o proprietário do imóvel.
Nesse caso, entretanto, o inquilino claramente não tinha responsabilidade pela calçada, portanto não poderia ter sido negligente em mantê-la. O único possível negligente era o proprietário do imóvel, que era o responsável legal pela manutenção da calçada. Assim, o proprietário do imóvel não recebeu nenhum benefício neste litígio específico ao ser nomeado como segurado adicional na apólice de responsabilidade civil do inquilino.
O caso ensina muitas lições familiares.
Em primeiro lugar, o mundo dos seguros é cheio de surpresas, geralmente envolvendo diferenças entre a cobertura real fornecida e a cobertura que se pode presumir que seja fornecida. Essas diferenças e as surpresas que elas produzem são geralmente desagradáveis.
Em segundo lugar, mesmo que o proprietário de um imóvel exija que o inquilino mantenha um seguro de responsabilidade civil, essa cobertura provavelmente não protegerá o proprietário contra a responsabilidade por sua própria negligência. Assim, se existir qualquer base concebível na qual um proprietário possa ter exposição à responsabilidade com base em suas próprias ações ou omissões, ele deve manter seu próprio seguro.
Em terceiro lugar, como o mundo dos seguros é cheio de surpresas, um proprietário provavelmente deve manter seu próprio seguro de responsabilidade de backup, mesmo que pense que não existe nenhuma base possível para ser considerado negligente por causa de suas próprias ações ou omissões.
Quarto, o proprietário de um imóvel deve entender a alocação de riscos e responsabilidades em seus arrendamentos e planejar seu programa de seguro de acordo. No caso de Nova York discutido acima, o contrato de aluguel tornava o inquilino responsável por suas próprias instalações, mas não pela calçada. O proprietário ficou responsável pela calçada, e foi ali que aconteceu o acidente. Como resultado, o proprietário do imóvel não podia contar com a apólice de seguro do inquilino, mesmo que o proprietário fosse um segurado adicional dessa apólice.
