Guindaste pegando um carro em um ferro-velho
O mercado de ações está saindo de outra alta do açúcar, mas os REITs (fundos de investimento imobiliário) ainda estão baratos. Isso é uma ótima notícia para nós, investidores de renda, que olham além das blue chips que pagam pouco no S&P 500. Preferimos os REITs porque eles pagare apreciamos um acordo quando vemos um.
Os REITs estão em baixa porque o Federal Reserve aumentou implacavelmente as taxas. Bom. Aqueles de nós que querem se aposentar apenas com dividendos amo o quão amplo o spread de rendimento dos REITs sobre ações básicas se tornou.
Mesmo um fundo de baunilha como Vanguard Real Estate ETF (VNQ) é uma fonte de renda melhor do que o “ticker da América” - VNQ rende 4,1%, enquanto SPDR S&P 500 ETF paga apenas 1,6%.
Esses acordos de dividendos estão disponíveis porque a principal fonte de pressão descendente sobre os REITs continuou em ritmo acelerado em 2023. O Federal Reserve recentemente aumentou sua taxa de referência outro 25 pontos base para 5%-5,25%.
Taxas de juros mais altas significam não apenas custos de capital mais altos para REITs (e todas as outras empresas, aliás), mas também mais competição por renda, pois os rendimentos dos títulos se tornam cada vez mais competitivos.
Essas taxas elevadas não vão durar para sempre, no entanto. Afinal, estamos caminhando para a recessão mais esperada de todos os tempos. Quando a desaceleração chegar oficialmente, o Fed fará cortes – e REITs como os cinco seguintes receberão uma análise mais detalhada dos investidores em renda. Vejamos este portfólio potencial de pagamento de 8,5% à frente do rebanho:
Crescimento do CTO Realty (CTO, 9,3%) é um REIT diversificado que possui 15 propriedades de varejo, três propriedades de escritório e cinco propriedades de uso misto, totalizando mais de 3,7 milhões de pés quadrados. Ele também possui uma participação de quase 15% na Alpine Income Property Trust (PINE)um REIT de arrendamento líquido.
A CTO caiu mais de 20% no ano passado, prejudicada em parte por ter sido forçada a reduzir os aluguéis de dois grandes arrendamentos.
Ainda assim, o CTO merece atenção. Ele se converteu à estrutura REIT há apenas dois anos, mas já aumentou seu pagamento três vezes desde então. Embora a cobertura de dividendos seja estendida – em cerca de 90% dos fundos ajustados de operações (AFFO) estimados para 2023 – a demanda por imóveis está melhorando.
American Assets Trust (AAT, rendimento de 6,8%) é outro REIT diversificado, com 23 propriedades abrangendo escritórios, varejo e residências. O AAT foi prejudicado, perdendo quase metade de seu valor no ano passado ou algo assim – bom do ponto de vista da avaliação, mas pode ser perigoso demais para tocá-lo. A ocupação em escritórios, varejo e multifamiliares caiu ano a ano durante o primeiro trimestre, com apenas aumento de uso misto. Ainda assim, havia motivos para esperança em seu relatório do primeiro trimestre: o FFO melhorou 16% em relação ao ano anterior, enquanto o NOI nas mesmas lojas melhorou 6,5%.
One Liberty Properties (OLP, rendimento de 8,8%) é um REIT de locação líquida que vem se transformando nos últimos anos. Suas 121 propriedades incluem restaurantes, academias de ginástica, imóveis ancorados em mercearias e escritórios, mas está se voltando cada vez mais para propriedades industriais. As boas notícias? Industrial agora representa cerca de 60% de sua receita de aluguel. As más notícias? A falência da Bed Bath & Beyond, bem como uma possível reestruturação dos arrendamentos com a Regal Cinemas, está pairando sobre a cabeça da OLP. E embora a OLP tenha um excelente rendimento próximo a 9%, o pagamento não cresce há anos.
Arrendamento Líquido Broadstone (BNL, rendimento de 7,0%) é outro REIT de arrendamento líquido, este focado em propriedades comerciais de inquilino único. Seu portfólio inclui 801 propriedades, a grande maioria (794) espalhadas por 44 estados, com o restante em quatro províncias canadenses. Apesar de suas perdas de quase 30% no ano passado, as coisas não parecem terríveis para este REIT, que possui 99,4% de ocupação. O BNL também tem uma dívida longa, com menos de 2% de sua dívida vencendo até o final de 2025.
Comercial Gladstone (BOM, 10,4%) faz parte da família Gladstone de REITs, esta focada em propriedades industriais e de escritórios de arrendamento em rede de um único inquilino e multilocatários ancorados. Como escrevi em março, Gladstone está sendo prejudicada por sua alocação de 40% para propriedades de escritório– a ponto de a GOOD ser forçada a cortar seu dividendo em 20% este ano, para 10 centavos por ação.
A “preservação de capital” é uma jogada inteligente para o REIT problemático e reduziu sua taxa de pagamento de FFO de 96% antes para 77% agora. Ainda assim, cerca de US$ 100 milhões em limites de taxa de juros expirarão no meio deste ano, o que aumentará as despesas com juros, e ela enfrenta o problema de longo prazo do que a WFH significa para suas propriedades.
Brett Owens é estrategista-chefe de investimentos da Perspectiva Contrária. Para obter mais ótimas ideias de renda, obtenha sua cópia gratuita de seu último relatório especial: Seu Portfólio de Aposentadoria Antecipada: Grandes Dividendos—Todos os Meses—Para Sempre.
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